如果说天府新区是今年成都楼市的顶流网红，那万安南片区可能就是今年天府新区的新晋“流量小花”。
万安南的火，始于今年区域总体规划的出炉和高溢价、高成交楼面价拍地。因此，今天我们为大家梳理一下这个新晋流量板块，看看这个“开挂”的万安南，究竟是不是城南的潜力股？万安南片区，北至麓山大道，南至武汉路，西至梓州大道，东至利州大道和通州路，总面积约12.2平方公里。说简单点，片区北起于麓山国际社区，南至航天大世界。万安南片区内部还可以细分，以沈阳路为界，沈阳路以北是麓山国际社区和中德、合能等住宅项目为主的相对更成熟的居住区，含基金小镇和部分汽车门店。沈阳路以南是开发相对还不成熟的区域，区域内还存留不少原始生态风貌。但随着保利天空之城项目加航空大世界的进驻，省二医院的进驻，昌公堰TOD的落地，万科天府公园城项目亮相及新拍出的高价宅地等，区域正处于快速发展中。值得一提的是，沈阳路以南区域，正好处于此前成都规划的43平方公里的天府中心范围内。与商务属性明显的天府总部商务区和科创属性明显的科学城片区不同，万安南的定位与锦江西片区（原来叫的锦江生态带）比较相似，是以生态居住为主的区域。在成都市规划设计研究院的总体方案中，万安南有个好听的名字叫天府前湾，这也成为各大炒房群里津津乐道的话题，觉得这个名字才配得上区域1w+的地价与2w+的房价预期。其实叫什么无所谓，有真正能落地的好规划，区域才有未来。从目前规划来看，万安南定位是——人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区。片区被划分为6个小板块，包含以麓山国际社区为主的国际基金公园社区，以中德、合能等住宅项目+周边汽车产业为主的汽车主题公园社区，以及目前开发相对较少的国际教育公园社区、主题乐园公园社区和生态康养公园社区，各大片区以生态廊道作为连接。
从目前的配套规划来看，生态康养公园社区的规划生活配套相对密集，布局有学校、商业、医院等，同时还规划有有机餐厅、有机生活体验馆、农业创意产品展示、天府农耕文化展示馆等，原生态的农田形态也有所保留，这一规划有点新津或蒲江的农业文旅规划即视感。
整体来看，片区规划尚处于起步阶段，一方面规划细则还没出来，另外区域对产业的吸引力、产业形态、招商力度等方面也有待观察。但从“人与自然和谐共生”“人们对美好生活体验”整体定位来看，区域是以生态居住为主的板块。
以沈阳路为界，万安南片区以北起步较早，目前已基本发展成熟；而万安以南区域，除了麓山国际社区那一片外，其他大部分区域还处于“白纸作画”阶段。虽说麓山国际社区是默认的成都富人区之一，但也因为一直没啥人气而被诟病。2017年以来，成都土地市场日渐火热，万安片区却始终没啥存在感。2017年该片区没有普通宅地拍出，2018年保利以12108元/㎡高价拿地，揭开了万安南万元地的序章，同时这宗地也是天府新区当年的地王，一时风光无限。2019年，万安南再度陷入沉寂，全年仅9月挂出2宗普通宅地，却因无人报名而流拍。两宗地起拍价分别为1200万元/亩和1100万元/亩。2020年3月24日，这2宗流拍的宅地重新上架，起拍价分别下调至950万元/亩(折合楼面价7130元/㎡)、870万元/亩(折合楼面价6350元/㎡)。出乎意料的是，这一次，房企们为这2宗地展开了异常激烈的竞争。先是竞价至达到最高限价，然后在竞无偿移交统筹住宅比例过程中，竞争也几乎白热化。最终，2宗地无偿移交比例都高达23%。名义成交楼面价即便达到最高限价，表面上看也只有10658元/㎡、9760元/㎡，结合无偿移交比例来看，实际地价至少在一万二三。一方面，3月成都市规划设计研究院公布了“天府新区万安南片区总体城市设计”，即上述的区域总体规划设计方案，提升了大家对万安南片区的市场信心。另一方面，宗地拍卖时间刚好卡在疫情后恢复期内，房企融资的口子被悄悄打开，钱袋子鼓鼓的，拿地也有底气多了。因此这次拍卖吸引了30余家房企报名，队伍可谓壮观，竞价过程也十分激烈，被大家戏称为“万安杯争霸赛”，足以见其火热程度。上半年，万安南共拍出4宗宅地，不仅成交数量上创近年来新高，楼面价也是屡破记录，都是高价地。5月20日，奥园以14780元/㎡夺地，保持了区域楼面价的最高纪录。2020年上半年可谓是万安南的高光时刻。
但需要注意的是，德商、蓝光、佳兆业、奥园这些高价抢地万安南的房企，虽整体实力不差，但都不算头部房企，行事方面也相对激进。要赌上万安南的未来，感觉还差点“定心丸”。未来这些高价地入市，自然不乏2w+的售价，或许卖价还可能比肩天府总部商务区、科学城等板块部分项目，比起成熟度更高且有重点产业支撑的这些核心区域，万安南仍存在一定风险性。1宗位于中德麓府与合能枫丹铂麓附近，为纯住宅用地，出让面积约41亩，容积率2.0；1宗位于沈阳路以南的新兴开发区域，临近红豆茗居项目，为住兼商用地，出让面积约23亩，容积率2.0。这两宗地尚未公布拍卖时间，不知到拍卖时又会如何火热。麓云自2019年以来开过2次，共推出近千套房源，面积区间92-140㎡，售价在1.0-1.4万元/㎡，目前无房源在售。合能铂悦华庭自2019年以来开过2次，共推出近500套房源，面积区间117-256㎡，售价1.4-1.65万元/㎡；此前推售的房源已售罄，下批次预计8月推售。保利天空之城泊院自2020年以来开过2次，共推出近500套房源，面积区间114-170㎡，上批次售价2-2.37万元/㎡，新批次预计将于近期取证。万科天府公园城则为全新项目，首批次预计推出92-126㎡高层产品，或在近期拿证。上述项目中，麓云和合能铂悦华庭算是比较老的项目了，受制于成都限价政策，性价比较高；保利泊院为新加推项目，售价2万元/㎡起步，明显高于前期的天空之城。即将入市的万科天府公园城，预计售价也在2万元/㎡。而后期将入市的这些新拍高价地块，其售价就更难预测了。毕竟，这些项目定位大都是中高端产品。此外，与万安南片区相邻的麓湖板块与天府总部商务区，这两个区域内的在售项目售价几乎都不低于2万元/㎡。
以沈阳路为界，万安南片区以南部分几乎无二手房挂牌出售，目前该片区主要以少量安置房和在建商品房为主。万安南片区以北二手房市场相对活跃，主要为麓山国际社区的各类型房源，售价在2-8万元/㎡不等，高层挂牌价主要在1.8-2.2万元/㎡区间。此外，合能枫丹铂麓和中德麓府也有不少房源在售，主要售价区间在1.7-2万元/㎡。就目前来看，区域内新房与二手房整体价差不大；若考虑在该区域置业，摇不到高性价比房源，区域内的次新房也不失为一种选择。不过，目前该片区最大的弊端是生活配套问题。万安南最大的优势是生态，但生态再好也无法弥补其他生活配套缺失所带来的遗憾，比如大型商业综合体、学校等。
区域商业方面，目前仍主要依靠社区型底商。从万安南总体规划来看，区域内未来会引进不少商业项目，但未来会引进什么样的商业、什么时候能引进，这些都具有不确定性。学校方面，目前该区域小学划片在D区，教育资源一般，除天府三中附小和天府三中距离相对较近，其余学校距离较远且口碑一般。当然，根据规划，万安南片区也有不少学校规划，还有一个板块名称就叫“国际教育公园社区”，还是蛮让人期待的。但落地情况如何，就不得而知了。交通方面，主要依靠穿板块而过的地铁6号线，预计今年底开通。图中15号线和26号线均为远期规划，尚未报规建设。不过，即便只有6号线，也让区域公共出行方便了不少。届时，片区内的昌公堰TOD站也能成为片区核心配套的一部分。日前，保利以12.88万元拿下昌公堰TOD开发公司66%的股权，这既有利于促进TOD项目的建设进程，未来或许也将有新的住宅房源供应。整体来看，万安南片区以北发展相对成熟，为市场公认的富人区，片区以南尚处于起步阶段，整体规划方案已出炉，尚无细则；片区内生态环境较好，但目前生活配套相对缺乏是其最大的缺陷。从房地产市场角度来看，区域内新房和二手房市场整体都不算活跃，新房方面尚有几个待售项目，等这些新拍高价地相继入市，区域或将持续迎来一波高潮；二手房市场方面，仅沈阳路以北区域相对活跃，以南区域无二手房在售。区域未来的机会点可能有以下几点：第一，高价地项目的相继入市，为区域赋值；第二，地铁6号线的开通，改变区域“出行不便”的标签；第三，昌公堰TOD的建设，为区域生活配套作补充；第四，万安片区的详细规划出炉，商业、产业性项目的引进，将成为区域强有力的输出，而这点具有一定的不确定性。万安南是不是国际城南的潜力股，很大程度上要看规划的落地情况如何。毕竟，其生态居住区的定位决定了区域居住的纯粹性，甚至很大程度上是纯粹的高端居住属性；若未来区域产业配套与生活配套能够如期兑现，叠加各大品牌房企抢滩进驻打造高端产品，万安南或成为天府新区下一个大热门板块。
