主城就这样硬刚“宇宙城南”

作者：orange、sunset

近日，成都市青羊区马厂坝TOD发布了全新蓝图：约1658亩地块调规，新增超500亩住宅用地。这标志着“青羊新城”的概念，正式成形。

4年前，在时任青羊区委书记的眼里，这里还只是一个“在城市形态、业态、文态、生态上均有许多不足之处”的区域。而今，青羊新城焕然一新，品牌房企扎根，产业园区集聚，已然是一台“文化大区”的城市价值发动机。

不过，最早形成新城概念的成都主城区，还是武侯区：近20年来，武侯新城一步步摆脱“鞋都”的老旧格局，引入了以京东研究院为代表的高科技研发机构及企业；而金茂府、当代璞誉、西派城等豪宅IP，更坐实了武侯新城“成都豪宅第三极”的名号。

显而易见的是，当高新区、天府新区打着“南拓”的旗帜，日新月异时，传统五城区也丝毫不甘落后，正以“行政区+新城”冠名的首位板块，深度挖掘主城价值，力图实现二次腾飞。从目前来看，这个思路赢得了A+级的评价。

那么问题来了：除了武侯和青羊，还尚未拍板“新城”规划的锦江、金牛、成华，会把“首善之地”锁定在哪里，3座“新城”又会否真正带来惊喜？

01

锦江新城：金融城“亲儿子”占位最高


“锦江新城”的概念虽然暂未得到官方盖章，但极大的概率，就是金融城3期。在3个新城中，锦江新城的段位也明显最高。

金融城三期由府河两岸的交子公园板块和锦江东板块共同组成。河西的交子公园片区发展已较为成熟，未来金融城3期的开发中心，将转向河东的锦江东板块。

目前，金融城已经有285家世界500强入驻，1、2期为成都贡献的GDP超5%，是成都GDP贡献值最高的区域。也正是因为有前期的金融产业基础托底，金融城3期的发展明显是“站在了巨人的肩上”，无缝承接金融城1期的产业热度，并将展现出明显的“马太效应”。今年4月锦江区发布的供地计划中，锦江东板块两宗地赫然在列，可见锦江区政府也用心助推锦江东板块的发展。


锦江东板块主要承担金融会议中心、金融配套园、金融科技园、金融公寓等4大金融产业集群。通过产业吸附人口，尤其是高端产业吸引高净值人口，从而助推整个区域的发展。秉承着公园城市的规划理念，加以府河、交子公园东的生态基因，也将为区域居住的高端化和生态化，提供最直接的利好。

同时，2020年年底即将开通的6号线和9号线将在板块内的金融城东站交汇，按照规划，金融城东站将诞生一个总规划面积达748亩的 “ TOD ” 综合交通枢纽，业态涵盖住宅、写字楼、公寓、商业、酒店等功能。2大地铁与3座路面桥，让府河两岸有多条道路进行连接，形成立体式交通路网，优化城市空间结构的同时，也将拉近锦江东板块与金融城一二期之前的距离。

锦江新城大量的空置地块，也给板块扩张留下了巨大的发展空间，根据金融城一期“三年换新”的速度来看，未来三年，区域的开发速度将呈几何式的提高，锦江新城非锦江东板块莫属。

02

金牛新城：环交大智慧城产住“两手硬” 


“中优”，让金牛区有了在二环外侧打造金牛新城的可能。

成都的发展主轴除了南北向的天府大道，还有东西向的金牛大道，未来的金牛新城便位于这个东西向的发展主轴上。在2017年《金牛区总体规划设计》中，“两轴两廊一核三城”的空间布局，促成了环交大智慧城的高规格规划。环交大智慧城包含了环交大智慧商务区，以及环交大智慧谷、五块石智慧商贸区，发展以科技服务为核心的“1+2+4”产业发展体系。


而横亘在环交大智慧城向金牛新城发展的第一道鸿沟，便是区域破旧的城市界面。以打造公园城市范本为规划理念，新金牛公园的改造，拉开了区域“改头换面”的序幕。同时，天府文化艺术公园也将通过“一核三坊三园三湖八景”布局，重新展现金牛宾馆周边的市容市貌。但“城中村”的面貌，已是区域存在已久的顽疾，要彻底“洗干净脸”，还得下大工夫。

环交大智慧商务区，也就是茶花CBP，由于在规格方面与金融城极其相似，也有人将茶花CBP比作“城西的金融城”。但从高新西区存在感走低的处境来看，我们不难发现面临像高新南区这样的强劲对手时，一般的区域很难与其竞争。所以，茶花CBP不妨另辟蹊径，利用政策优惠，吸引优质的中小型企业，与高新南区错峰。

虽然在产业上，环交大智慧城的吸引力不占优势，但在人居方面，却可与高新南区一较高下。作为二环边上的区域，环交大智慧城的发展已相对成熟。区域拥有近200万方的商业体谅，与攀成钢商业旗鼓相当，但呈现成都明显优于攀成钢，目前区域已经有龙湖西宸天街、居然之家+盒马鲜生、金牛凯德+交大凯德等商业落地，为区域提供了便捷的人居生活。除此之外，随着成都首批TOD项目落成，茶店子TOD也将形成片区城市能级提升的强大引擎。

其实，如果环交大智慧城能摒弃金牛区断点式的发展节奏，持续性导入产业和人口，未来担当起“金牛新城”的重责，也绝非不现实。

03

成华新城：TOD带动产业腾飞？


成华区的发展，在五城区中，向来比较“低调”。其中，龙潭寺板块，又比其他板块更要“低调”几分。

龙潭工业园，目前入驻的企业与当初规划时的预期，存在明显的差异；龙潭水乡，因定位模糊，缺乏内涵与底蕴，更让20亿元的投资打了水漂。不过，手有余粮，心里不慌，光是2020年约645.7亩的土地拟供应量，就足以表明龙潭寺有着巨大的发展空间。只是要想担纲成华新城，龙潭寺还亟需解决一些痛点，比如，并不通畅的交通，有些落后的城市界面，以及不太浓厚的商务氛围。

2020年龙潭寺拟供地情况

但好在从城市整体发展趋势上来看，龙潭寺板块或将承接重大利好。随着“中优”与“东进”的加速推进，城东必然是下个阶段重点发展区域，龙潭寺板块作为横跨东-北方向，连接杉板桥-十陵-三圣乡-大面的中间板块，显得尤为重要：作为城市区域间的“枢纽”板块，在共享周边区域优质生活配套的同时，将起到联动整个区域进行新升级，以及承接主城资源外溢的作用。

目前龙潭寺TOD项目的启动已提上日程，未来，随着以TOD配套为核心的龙潭寺立体交通网进一步成型，意味着整个东进战略的主城段大拼图将全部到齐，龙潭寺板块的价值也将被重新估价，未来大有可期。

而龙潭总部新城，作为成都市重点打造的66个产业功能区之一，已经迎来京东7FRESH、芯片银行、极客公园等14个重大产业化项目的落户，卡诺普、成焊宝玛2家企业摘得3项机器人行业“诺贝尔奖”，西南首个检验检测创新科技园在此挂牌成立……产业的兴盛，必然带动大量高精尖产业人才聚集，凭此，龙潭板块便有了地缘客群之外，强大的人群流量支撑。

客观来说，龙潭寺板块现在发展难言特别乐观。8月5号土地的流拍，多少透露出房企对板块发展的谨慎态度。不过从长远来看，随着TOD项目的落成，龙潭寺借机迎来发展的历史机遇，也未可知。

成华区的步子，可能稍显慢了一些。但武侯新城珠玉在前，证明了一个硬道理：一切，皆有可能。

在这三个 “准新城”中，锦江新城无疑排在首位，金融城3期在和其他区域竞争时，抢占了先手，高规格的产业定位也注定未来将吸引最多的高净值人群；金牛新城拥有较好的产业规划、成熟的生活配套、优质的生态环境，产住双优；成华新城，起步晚一点，未来吸引的或多是区域级的产业人口。

各位看官，有没有从主城区的发展新思路里，嗅到新机会的气味？


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